ISR por vender tu casa: cuándo se paga y cómo se calcula (2026)

Vender una casa puede generar un impuesto importante —el ISR— pero también puede quedar exenta si es tu casa habitación y cumples los requisitos. La confusión cuesta dinero: muchos creen que pagarán ISR sobre todo el precio de venta, cuando en realidad se calcula sobre la ganancia, y muchos otros pierden la exención por no acreditarla bien ante el notario. Aquí está cómo funciona en 2026, con un ejemplo numérico real.

Esta guía es informativa. El cálculo definitivo lo hace el notario al cierre y conviene revisarlo con un contador. No sustituye asesoría fiscal profesional.

Primero: el ISR no se paga sobre el precio, sino sobre la ganancia

Cuando vendes un inmueble, la Ley del Impuesto sobre la Renta grava la ganancia, no el monto total de la venta. A grandes rasgos:

Ganancia = Precio de venta − Costo de adquisición actualizado − Gastos deducibles

• El costo de adquisición (lo que pagaste cuando la compraste) se actualiza por inflación usando el INPC, así que no es el valor histórico tal cual.
• Son deducibles las mejoras y construcciones comprobables, las comisiones, los gastos notariales y los impuestos que pagaste al adquirir.

El notario retiene un pago provisional de ISR al momento del cierre y lo entera al SAT; en tu declaración anual se ajusta lo que corresponda.

La exención de casa habitación: la clave para no pagar (o pagar poco)

Si la propiedad es tu casa habitación, la venta puede quedar exenta de ISR hasta 700,000 UDIs del valor de la operación. Con la UDI alrededor de $8.83 pesos a junio de 2026 (Banco de México), eso equivale a poco más de $6.2 millones de pesos.

Para que aplique la exención necesitas cumplir tres condiciones:

1. Que sea tu casa habitación y lo acredites ante el notario con documentos a tu nombre y con ese domicilio: credencial para votar, recibos de luz o teléfono fijo, o estados de cuenta bancarios.
2. Formalizar la venta ante fedatario público (notario).
3. No haber vendido otra casa habitación con exención en los tres años anteriores. Lo manifiestas bajo protesta de decir verdad ante el notario.

Si el precio de venta no supera las 700,000 UDIs y cumples los requisitos, la ganancia queda totalmente exenta. Si lo supera, solo se exenta la parte proporcional y el excedente paga ISR.

Ejemplo con números reales de la ZMG

Tomemos una casa típica de zona media-alta en la Zona Metropolitana de Guadalajara. Según nuestros datos de mercado, una propiedad de 150 m² en una colonia premium ronda fácilmente los $10 millones (en Providencia la mediana es de ~$71,000/m²); una de tamaño similar en una colonia media puede estar entre $5 y $6 millones.

Caso A — venta por $5,500,000 (casa habitación, requisitos cumplidos): Como el precio está por debajo del límite de ~$6.2 millones (700,000 UDIs), la ganancia queda exenta. ISR a pagar: $0. (Aun así se escritura ante notario y se declara la operación.)

Caso B — venta por $10,000,000 (casa habitación, requisitos cumplidos): La exención cubre ~$6.2 M de los $10 M, es decir el 62% del valor. El 38% restante de la ganancia sí causa ISR. Si la ganancia total fuera, por ejemplo, $3,000,000, solo se gravaría la parte proporcional (~$1,140,000) conforme a la tarifa del ISR. El número final lo precisa el notario con tu costo actualizado y deducciones.

Caso C — no es tu casa habitación (inversión o segunda propiedad): No hay exención de casa habitación. Se paga ISR sobre toda la ganancia. Por eso, al comprar para rentar o invertir, conviene tener presente la carga fiscal de la salida.

Antes de vender: ten claro tu número

El ISR depende de la ganancia, y la ganancia depende del precio de venta. Tener un precio realista desde el inicio te evita sorpresas fiscales y negociaciones a ciegas. Calcula gratis el valor de mercado de tu casa con comparables reales de tu colonia, y revisa también los demás impuestos y costos al vender en Jalisco para llegar al cierre con todo presupuestado.